Lotissement, Avignon Le Pontet, 2019
Dates : 2019 – 2022
Responsable du programme au sein de l’UMR : Renaud Le Goix
Membres de l’UMR impliqué·e·s dans le programme : Natacha Aveline-Dubach, Marianne Guérois, Luc Guibard
Équipes de l’UMR impliquées : CRIA, PARIS
Noms des institutions partenaires : UMR ESPACE 7300 CNRS, Université d’Avignon Pays de Vaucluse ; UMR Centre Max Weber 5283 CNRS, Université Lumière Lyon 2
Responsables du programme en dehors de l’UMR : Laure Casanova Enault (MCF, Université d’Avignon Pays de Vaucluse), Loïc Bonneval (MCF, Université Lumière Lyon 2)
Financement : ANR PRC 2018
Transversalités concernées : Les fabriques de l’urbain : processus, acteurs, pratiques ; Données et protocoles dans les humanités numériques
Description : Comment la réforme de l’État providence, la volatilité du marché, l’inflation, influent sur la géographie des inégalités sur les marchés immobiliers? Depuis les années 1990, les prix ont augmenté plus vite que les revenus, devenant un facteur de polarisation et de vulnérabilité. On analyse le lien entre inégalité socio-spatiale et capitalisation, instabilité et vulnérabilité des marchés.
Enjeux et objectifs : Une étude empirique des facteurs de renforcement des inégalités, conceptualisée comme rétroaction entre des prix, des types de marchés et les régimes de financement du logement.
Dans quelle mesure la division sociale de l’espace et les inégalités sociales contemporaines sont façonnées par le rapport que l’on entretient avec les marchés du logement, et leur stratification spatiale ? Nous faisons l’hypothèse que le flux d’investissements immobiliers et la production de logements résidentiels sont fondés sur l’intensification de la stratification financière des inégalités urbaines au niveau des quartiers. Cette stratification socio-spatiale complexe est ce que nous appelons un régime de financement du logement (HFR), ou un système d’incitations nationales et locales à l’accès au crédit associé à la variabilité spatiale des revenus et des prix du logement. En utilisant des données désagrégées sur les transactions immobilières, des enquêtes auprès des ménages et des informations sur la mobilité résidentielle des propriétaires, nous analysons les trajectoires économiques, spatiales et financières des ménages par rapport à la dynamique des prix du logement dans trois villes françaises (Paris, Lyon, Avignon). Ce projet permet de mieux comprendre comment les régimes de financement du logement (HFR) jouent « sur le terrain », à la fois en reliant la dynamique financière des marchés résidentiels à la production d’inégalités socio-spatiales au niveau local, et – à son tour – comment les circonstances collectives que les acheteurs individuels répercutent sur le marché au sens large.
Méthodes et approches : Interpréter les inégalités fondées sur le logement à partir de trois niveaux géographiques
– Notre analyse comparative s’appuie sur des études de cas à Paris, Lyon et Avignon afin de caractériser les prix, les revenus et d’autres variables d’intérêt parmi les zones urbaines fonctionnelles.
– Un inventaire a été réalisé afin d’identifier les principales infrastructures de marché qui permettent les stratégies d’accumulation de biens immobiliers à différentes échelles (prêts à taux zéro, subventions à l’investissement locatif et incitations fiscales, législation locale en matière de construction. Les entretiens avec les principales parties prenantes visent à approfondir notre compréhension des politiques locales du logement et de leur mise en œuvre.
– Pour analyser la structure spatiale locale de l’accessibilité financière, nous intégrons différents jeux de données, qui ont jusqu’à présent été étudiés séparément. Les données relatives aux transactions sont collectées par la Chambre des notaires et stockées dans les bases de données BIEN et PERVAL, ainsi que par le ministère français des finances publiques qui fournit des données cadastrales et fiscales (ensemble de données DVF) en source libre. Nous procédons à l’analyse spatiale locale du marché (grille de 200 m, grille de 1k et municipalités), en assurant la robustesse des techniques d’agrégation et de tirer des conclusions sur la stratification spatiale à une échelle d’analyse plus fine.
– Pour analyser les diverses formes d’accumulation d’actifs, nous classons les profils des propriétaires selon des indicateurs de constitution d’actifs, en utilisant des données individuelles liées à la taxe foncière et des données désagrégées de la Caisse d’allocations familiales (accès aux données individuelles pour 2,3 millions de ménages). Des études plus détaillées sont ensuite menées dans des quartiers ciblés, à l’aide d’une enquête auprès des ménages.
Perspectives
Notre optique d’analyse des inégalités dans les marchés du logement à la propriété souligne comment la volatilité relève de dynamiques locales qui sont cruciales pour comprendre la structure et l’ancrage des régimes de financement du logement, ainsi que la façon dont ces régimes sont perçus par les ménages eux-mêmes. Ces formes de stratification spatiale identifiées sur les sous-marchés résidentiels nous permettent de déterminer où il convient de poursuivre la recherche qualitative en ciblant l’analyse au niveau micro, c’est-à-dire les récits des propriétaires sur la trajectoire de leurs actifs et également l’impact de ces stratégies sur le développement urbain au sens large.
Les innovations en matière d’analyse des données permettent l’analyse fine des inégalités urbaines, et de les relier aux transformations structurelles et institutionnelles plus large de la période post-crise financière mondiale. Notre approche vise non seulement à intégrer ces données à travers les échelles géographiques, mais aussi à préciser le cadre conceptuel et méthodologique de l’analyse. Nous établirons un lien entre les agrégats de données locales et les informations qualitatives sur les ménages qui participent effectivement aux transactions, en menant une enquête ciblant les déménagements (acheteurs récents identifiés par les nouvelles adresses déclarées aux agences de prestations familiales et aux services postaux).
Nous serons en mesure, à la fin du projet, de répondre à un certain nombre de questions, notamment (mais pas exclusivement) le pouvoir d’achat des acheteurs de logements dans différentes catégories socioprofessionnelles et différents sous-marchés résidentiels, ainsi que l’accès géographique et l’inclusion de ces acheteurs dans différents régimes de financement du logement, et les schémas spatiaux de mobilité corrélés au processus d’achat.
