La crise redistribuée. Visibilité, attribution et gouvernement de la perte dans l’immobilier de bureaux francilien.
Kevin POISSON a soutenu sa thèse de doctorat en géographie et aménagement du territoire intitulée : »La crise redistribuée. Visibilité, attribution et gouvernement de la perte dans l’immobilier de bureaux francilien » et réalisée sous la direction de Renaud LE GOIX le 28 septembre, à l’Université Paris Cité.
Cette thèse s’est construite au sein du laboratoire Géographie-cités et dans le cadre d’une CIFRE chez BNP Paribas Real Estate. Kevin POISSSON y étudie le retournement du marché des bureaux en Île-de-France et une question qui l’accompagne : comment les pertes deviennent-elles visibles, à qui peuvent-elles être attribuées et comment les acteurs tentent-ils de les prendre en charge ?
Jury
– Natacha AVELINE, directrice de recherche, CNRS, UMR Géographie-cités, présidente du jury
– Guilhem BOULAY, professeur des universités, Avignon Université, UMR ESPACE, rapporteur
– Olivier CREVOISIER, professeur ordinaire, Université de Neuchâtel, rapporteur
– Francesca ARTIOLI, professeure des universités, Université Paris-Est Créteil, Lab’URBA, examinatrice
– Ivana SOCOLOFF, Senior Research Associate, Université Gustave Eiffel, examinatrice
– Richard MALLE, professeur associé, Conservatoire national des arts et métiers, examinateur
– Renaud LE GOIX, professeur des universités, Université Paris Cité, directeur de thèse
Résumé
Depuis 2022, le marché des bureaux d’Île-de-France se retourne : la vacance augmente, les valeurs baissent, les crédits se renégocient. Ce retournement général ne produit pourtant pas partout les mêmes pertes : certains immeubles restent loués et se refinancent, d’autres restent vides, ne se vendent plus, ou ne trouvent d’issue que par une reconversion, une procédure collective ou un rachat public. Cette thèse de géographie explique ces écarts. Alors que la géographie de la financiarisation immobilière a surtout étudié la phase montante des marchés, la thèse en étudie la phase descendante. Elle passe pour cela de la crise, qui qualifie l’état du marché, à la perte, qui a toujours un support et un porteur.
L’enquête s’appuie sur une observation en entreprise de 2021 à 2024, dans le cadre d’une convention CIFRE, puis sur 34 entretiens semi-directifs avec des acteurs publics et privés. Elle croise des relevés d’immeubles depuis la rue, des annonces, des séries de marché, des données foncières, des registres d’entreprises et des documents d’aménagement et de procédure.
Quatre résultats se dégagent. La perte ne devient visible que par fragments : les bureaux vides relevés depuis la rue et les bureaux offerts sur les plateformes ne se recouvrent qu’en partie, et quelques producteurs privés choisissent les chiffres qui circulent sans publier toutes leurs règles de calcul. La perte est ensuite difficile à attribuer : les immeubles sont détenus par des chaînes de sociétés, de fonds et de sociétés de gestion, que l’enquête remonte jusqu’au dernier maillon documenté ; dans plusieurs cas, le porteur ultime demeure inconnu. La perte a aussi plusieurs géographies : la baisse des valeurs va de 9 % au centre de Paris à 31 % en première couronne nord, et les issues se ferment plus souvent dans les couronnes proches de Paris et à La Défense, où la perte devient captive. Enfin, la perte se traite par trois opérations : gagner du temps (temporisation), la faire reconnaître dans un droit ou une procédure (opposabilité), changer l’usage de l’immeuble (transformabilité).
Ces opérations ne sont pas à la portée de tous. La thèse nomme gouvernement contraint de la perte cette coordination partielle entre des acteurs qui dépendent les uns des autres sans disposer des mêmes moyens. Elle n’établit pas qui paie en dernier ressort ; elle établit qui peut attendre, sortir ou transformer. La géographie de la financiarisation est aussi une géographie des pertes.
Rueil-Malmaison, septembre 2025. À gauche, des bureaux à louer ; à droite, un immeuble de bureaux en réhabilitation.
Crédit : Kévin Poisson, 22 septembre 2025.
Depuis septembre 2026, Kevin POISSON a rejoint le LATTS – Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés, à l’École nationale des ponts et chaussées, comme postdoctorant sur le projet ANR/FAPEPS FinPlanet. Ce projet franco-brésilien est coordonné par Félix Adisson, Ludovic Halbert et Lucia Shimbo. Kevin POISSON travaille sur les investissements dans les actifs réels et leurs effets sociaux et environnementaux.
